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                  杨红旭:房地产市场开始显现类股市的板块轮动

                  2015~2016年,中国房地产市场出现了一个新的现象:房地产板块轮动。

                  回顾我国房地产市场发展史,以前几乎未曾出现过区域房地产市场的板块轮动,基本特征是多数区域同?#22870;?#21270;,同涨同跌。1992年至1993年,海南、北海等南方少数地区曾出现楼市爆热,但当时全国房地产市场化程度低,多数地区仍处于福利分房时代。真正全面的住宅商品房、市场化,始于1998年房改。

                  其后,从区域差异来看,各地房地产发展速度和市场发育程度,存在着东中西部、一二三?#21335;?#22478;市的梯度差别,这与各地经济和社会发展程度有关。

                  房改之后的十几年当中,全国楼市“铁板一块”时候较多。比?#31995;?#22411;的几个年份是2005上半年、2007年、2009下半年、2010年,全国普遍较热;2008年、2011年、2014年,全国普遍较冷。

                  而2015年以来,罕见地出现了板块轮动现象。具体表现为:一线城市?#28909;齲?#20197;沪深为典型,去年二季度即启动;二线后热,以南京、苏州、合肥、厦门为典型,去年下半年至今年一季度表现显著,而原来偏弱的二线如天津和杭州也在去年四季度开始上涨;三线也慢慢复苏,70城中房价止跌的三线城市快速增多。

                  这种情形,过去不能?#20302;?#20840;没出现过,但有区别的是:今年3月下旬沪深调控升级之后,市场开始降温,?#26412;?#34429;然没出严厉的新政,也有所降温,但二三线城市继续升温。

                  从另一个角度看,一线城市内部的轮动表现出史无前例的典型性:去年二季度深圳房价起飞,三季度上海房价发力,四季度?#26412;?#21152;速上涨,今年一季度广州最后跟进。

                  还有,三大都市区周边楼市的轮动色彩也远超过去。?#28909;紓?#28145;圳楼市火爆之后,东莞接着大涨,甚至扩散?#26519;?#23665;与惠州;?#26412;?#36890;州房价高涨之后,燕郊房价?#24067;?#28072;,香河、大厂也跟着大涨;上海周边的昆山,房价四五年不涨,上海限购升级后,反而加速上涨。

                  这种现象,非常类似于股市中的板块轮动,一个接一个的板块登台表演,而当所有板块都轮动完的时候,牛市也差不多接近尾声了。

                  从市场运动的内部机制来看,轮动的前提是分化。

                  在2011年之前,我国各地房地产市场共性多、差异性少,只有发展节奏与成熟度方面的区别,而缺乏市场波动上的区域分化。

                  然而,2011年是一个分水岭。这?#20161;?#40644;金十年与白银时代的分水岭,也是区域分化的时间窗口。此后,三?#21335;?#22478;市和部分二线城市楼市降温,?#23665;?#33806;缩,库存高企,房价低迷。而一线城市和部分二线城市,在2011年同步低迷之后,2012年下半年和2013年出现了一个短周期性质的?#27604;伲?#32780;这个“?#27604;?#26399;?#20445;从?#19977;?#21335;?#22478;市基本无关。

                  世事有轮回,区域楼市亦如此。在经历2011至2015年,长达约四年的降?#25504;?#35843;整之后,部分原来弱势的城市开始复苏了。也许有人会质疑:凭什么认为低迷四五年就应该反弹?日本楼市都低迷20多年了,也没见重新上涨呀!

                  对此我想提出两个观点:其一,全世界楼市只有日本?#26469;?#19968;家,大泡沫破灭之后,房价?#20013;?#20302;迷了20多年,凭什么中国会重蹈日本的覆辙?

                  其二,当今中国经济基本面、金融市场、城镇化率、住房需求量等因素,不支持楼市长期低迷,一线和部分二线城市活力仍在,凭什么三?#21335;?#21644;部分二线城市就应该好几年“卧床?#40644;稹保?/p>

                  从外部环境看,自2014年开始,全国房地产政策?#20013;?#25918;松,货币政策大幅宽松,多次降息降准,社会资金充裕。而且这种宽松程度皆超过了2012年下半年和2013年,那时候三?#21335;?#22478;市房价没有反弹,既与上述宽松程度不够有关,也与他们楼市自身调整的时间长度和深度不够有关。

                  而2015年下半年以来,尤其是今年以来,三?#21335;?#21644;弱二线城市的房地产市场逐渐企稳,部分已开始复苏。苦熬四年之后,终于开始进入板块轮动、市场向上的时间窗口。

                  市场数据已初露?#22235;摺1热紓?#26131;居房地产研究院跟踪的全国35个典?#32479;?#24066;的住宅库存,自2011年开始增长,其中一线和部分二线城市曾经在2012年下半年和2013年出现了库存减少,但三线样本城市的库存?#20013;?#22686;长,直至2014年四季度,一二三线城市的库存同步见顶,其后振荡?#36739;?#28369;,虽然三线城市下滑的幅度明显小于一线,但毕竟开始慢慢下行了。

                  这也就意味着:三线城市的市场供求也开始慢慢改善了。

                  去年12月的中央经济工作会议,将房地产去库存列为五大经济工作?#21208;?#20043;一,能否顺利推进这一?#21208;輳?#20851;键要看三?#21335;?#22478;市的去库存情况。过去一年,已初见成效,但离去库存?#21208;?#20173;有较大差距。让房价过热的少数一二线城市降温,让板块轮动更快更稳地向部分二线和多数三?#21335;?#22478;市扩展,既符合去库存的?#21208;輳?#20063;是市场内部的需求。对此,各方应乐见其成。


                  来源: 每?#31449;?#27982;网

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